杨少锋:中国地产提前“松绑”? - 成都写字楼网
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杨少锋:中国地产提前“松绑”?
来源:  作者:本站

  《小康》:房地产业作为中国经济的支柱型产业,它的大幅下跌将对中国经济形成巨大的冲击。您作为业内观察家,并且自己也经营房地产经纪公司,作为最先感受到业内危机的人士来说,您是怎么看待这次调整的?

  杨少锋:中国房价并没有像你说的那样大幅下跌。从目前看,房价依然高挺,降价的只是局部城市,而且普遍降幅不大。南北两大核心城市北京上海,也仅仅是成交低迷,仅有部分楼盘进行价格调整,所调整的,只是去年底以来虚高的部分,房价依然高位运行,房价并没有真实下跌。笔者认为,这种调整对市场、对政府、对开发商都是好事,只有企业和消费者同时回归理性,一个行业才能正常发展,永远的暴利是不可能存在的,失去理性的最终结果必然是一个行业的毁灭。

  以北京作一个例子来看,我就调研了近期打折或者降价的项目。这些项目,大部分价格依然高于07年11月。而自07年11月到降价之前,成交量极小,也就是说,房价所调整的,仅仅是开发商的报价,而并非真实的价格。当然,个别城市房价的下跌是比较明显的,比如说广州和深圳。个别城市的房价回落并不能代表中国整个楼市的降价,所以,从宏观层面上来说当前房价并未真实下跌。

  《小康》:对于北京房价来说,降温会降到什么程度?房价会如何走势呢?

  杨少锋:尽管出现了种种楼市利空的表现,北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。7月22日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年上半年房价报告。结果显示,北京市四环路以内住宅期房价格上涨仍然较快,上半年均价为18398元/平方米。四环路五环路价格为16409元/平方米。报告说,北京上半年房地产市场销售持续低迷,房价仍处高位,但涨幅回落,环比涨幅为2005年以来最低。

  那么,是什么还在支撑北京市房价高位运行?奥运效应是一个重要支撑点。同样,我们也该看到北京作为吸纳人才和资金的洼地,汇集了各个层次的需求。首先,每年大学毕业进入北京工作的毕业生约为40?50万人;其次,2008年预计将有20万对新婚夫妇,同时将诞生14万个“奥运宝宝”,这些人购房成为刚性需求,为北京房价的坚挺提供了支撑点。

  市场就是卖者与买者之间的博弈,共同的受制点是资金。这就决定了北京的房价不可能一泄千里,也不可能泡沫横飞。目前,我认为北京房价的泡沫大概有15%?20%,今年年底将会明显回落。

  为什么这样说?以北京四环内的房价为例,这个地带最便宜的房子价格都在12000元以上,以目前市场上平均的套面积120平米算,一套房总价大约144万元,首付三成43万,贷款20年总还款177万,月供需要7600元。算上各种税费、装修,大约还需要投入至少50万元,也就是说,买一套这样的房子,20年这个家庭需要花费290万元,也就是平均每年需要支出15万元。还有孩子的教育呢?交通呢?基本生活成本呢?看病?按这么计算这个家庭每年至少需要收入25万元以上,全北京市有几个家庭能承受?所以目前一线城市的房价超过百姓的承受能力已经是无可否认的事实。
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